调控三起三落 地产圈感叹"美好时光"

“最好的时光实际上是在2004年以前。房价每年的涨幅不过10%，没有买房的购房者压力也不如现在这么大，宏观调控也没现在这么频繁。”在最近的一次行业聚会上，华侨城上海公司的一位营销负责人感叹道。

“最好的时光”——这是中国地产人对政策与行业兴衰的心态的鲜活写照。

在中国房地产的这一轮“整十年”中，宏观调控下的楼市经历了三起三落。市场的晴雨表与政策的扶持和打压，成为中国楼市特有的表情。

五年鼓励购房催生“美好时光”

近十年中国房地产大热的源头，始于1998年。中原指数院为《每日经济新闻》整理的“1998年至2010年十二年房地产政策综述”显示，1998年，政府出台了一系列拉动内需的政策。时年4月，中国人民银行颁布《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设和消费的通知》，房地产成为拉动内需、重启经济增长的一个重要手段。

随后，国务院下发《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，商品房市场地位大幅提升；同时调整住房投资结构，发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系。

一纸文件，结束了福利分房数十年的历史，中国的购房者拥有了自主选择权，而众多开发商也获得了重新起步的希望。原本在南方地产崩溃中撞得头破血流的开发商们，凭着对政策一贯灵敏的嗅觉，毅然重新南下，开始了辉煌的地产生涯。这是许多房地产商人生的重要转折点，也是中国房地产行业的重要转折。

随后的1999年到2002年，政府实行积极的财政政策，启动住房消费，并在住房个人所得税、交易营业税、契税等方面继续鼓励购房。

中原地产研究院的调查显示，1998年至2002年的近5年时间中，全国每一年的商品住宅平均成交价格都只有2000元/平方米出头。但是商品房的销售面积却大幅增长5年时间，商品住宅的成交面积增长了一倍多。所以说1998年以后将近5年的购房鼓励政策为整个行业的崛起奠定了最坚实的基础。　

首提“二套房”预警 政策开始变调

2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款：购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

这部名曰“121”号的文件，被业内普遍认为是中央政府对房地产态度转变的开始。

2003年7月，出售房屋开始征收房产税。在之后的3年中，中国楼市和政策之间出现了让所有人都“看不懂”的纠结关系：市场开始过热，以调控为主基调，由部分区域到全国，由单个部门政策转为多部门联合调控，信贷、土地、税费政策多管齐下。然后一直到2007年下半年，这种关系的基调却是，政策愈出，楼市愈涨。有业内人士戏称，此时的两者当然已经不见5年前“蜜月期”的甜蜜，但却有“床头打架床尾和”的别样意味。

2004年，时任摩根士丹利亚太区首席经济学家的谢国忠发表研究报告，称中国的房地产泡沫尤其严重。

与此同时，时任中国社科院金融研究所主任的易宪容也认为，房地产已经成为挟持中国经济和地方经济的力量，房地产开始走上一条不断膨胀、扩张的“不归路”。

2004年10月，建设部在其网站上发表题为《怎样认识当前房地产市场形势》的报告，反驳了“房地产过热论”和“泡沫论”。住建部认为目前国内的住宅需求仍是真实需求，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

但全国商品房的销售面积由2004年的38232万平方米，上涨至2007年的76193万平方米。全国商品房的销售额由2004年的10000亿元左右，上涨至接近30000亿元，房地产行业对国民经济的支柱地位已经形成。

“松”“紧”变换 楼市疯狂过山车

2006年下半年厉兵秣马的政策没能止住房地产的疯狂。2007年春节刚过，全国楼市就出现一波史无前例的跳涨与“抢房”浪潮。

到当年11月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅首次突破两位数，达10.5%，涨幅比10月份高出1个百分点，再创两年来新高……

尽管从当年初开始，政策层面就已经释放出与过去数月明显不同的严厉，但真正压倒骆驼的最后一棵稻草，是后来被冠以“房贷新政”的二套房信贷及与之配套的系列政策。

2007年9月底，《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》公布，出台了对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%等规定。

虽然在房贷新政后，从价格上看，楼市勉强支撑了1~2个月，但当年10月后，全国各个主要城市的房地产成交量随着新政执行应声而落。

矫枉似乎必然过正，调控支持者没有预料到随之而来席卷全球的一场金融风暴。

尽管金融危机的苗头在2008年初就已出现，但整个上半年，房地产调控政策依然继续在“从紧”的道路上迈进。

到2008年年中，房价没有停止大幅度下跌的迹象，与此同时更让决策层担忧的是，成交量的长期低迷已经在房地产行业产生了“停工潮”，大量建筑农民工返乡的压力和对上下游产业的影响，不得不让调控面对经济增长做出实质性的让步。　

政策基调从紧 最严厉调控出台

进入2008年秋天，国际金融危机的紧迫形势严重影响了中国的外贸净出口，而内部需求也在就业形势严峻的影响下难以抬头。以房地产为核心的固定资产投资，此刻成为拉动GDP增长的最大希望。

自9月起，央行频频下调存款准备金率和利率，信贷政策放松，4万亿经济刺激政策随后推出。12月《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(131号文件)颁布，包括营业税契税等减免、非首套房信贷标准放松、降低开放商自有资金比例、加快保障房建设等措施。房地产政策由调控转成全面放松。

此后，各地相继出台“鼓励购房”的房地产刺激政策，到当年年底，2007版的“房贷新政”实际上已经成为一纸空文。

2009年的调控松绑，给了整个房地产十年发展中最黄金的一年。不仅全国商品房销售额首次突破4万亿元，而且成交面积大幅上涨至93713万平方米，创1998年以来的12年最高。所有的房地产商都迎来了自己公司历史销售的最高年份。但是，房价大幅上涨，也令决策层忧心忡忡——2009年全国房屋销售均价4695元/平方米，首次突破了4000元/平方米大关。

市场的再度走火虽然让开发商欣喜若狂，但经过了2007年的“乐极生悲”，从业者中不乏有识之士清醒地认识到了中国楼市中，市场与政策的辩证关系。

到2009年年底，随着国内经济年内逐步回暖，新增贷款规模达到创纪录的近10亿元，房地产市场由复苏而繁荣到趋于过热，令房地产政策在年底起再转而从紧。

以今年4月17日新“国十条”为标志，房地产政策全面转向，政策基调再次从紧。

中国房地产协会副会长朱中一称：“遏制部分城市房价过快上涨的势头，满足广大群众的基本住房需求，这是调控最基本的思路。有人说这是最严格的调控，无非是对于投机炒房的人比较严厉。这对于投机性炒房确实起到比较明显的效果。我们一直建议要把改善性需求作为一个重要需求，在政策上很好地体现出来。”

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房地产调控:上半年控房价 下半年管土地

业内人士称，中央高层近期两次谈打击投机炒房行为、增加保障房供应，给社会释放出重要信号，那就是本轮楼市调控不会半途而废。

8月13日、21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强8天内两度强调“继续贯彻”房地产调控政策，给楼市调控注入了一针强心剂。

“房地产调控下半年放松的可能性不大。”接受中国经济时报记者采访的专家、房地产界人士均表示，目前房价并没有太大变化，调控目的还没有真正实现。

“从整个宏观调控局面来看，上半年主要调控房价，下半年重点在土地市场。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在接受本报记者采访时说，中央高层近期两次谈打击投机炒房行为、增加保障房供应，给社会释放出重要信号，那就是本轮楼市调控不会半途而废。

8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会时要求，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果。

8月13日，李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。

“从4月份楼市调控新政出台至今已有近四个月时间，房地产市场的成交量明显下降，但是房价并没有真正下降。”上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受本报记者采访时表示，要警惕房价的再次反弹。

国家统计局公布的数据显示，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点，环比与上月持平。尹伯成说，楼市新政出台后，一些大城市的房价上涨势头受到遏制，新房入市价格有所回调，二手房市场价格开始松动，整个楼市陷入一种“量跌价滞”的状态。

“但是，前不久市场上传闻楼市调控政策有可能松动，使得房价再现上涨苗头。”尹伯成告诉记者，从目前来看，“量跌价滞”仅仅只是调控效果的初步显现，要让房价回到合理水平，楼市调控政策绝不能松动。

此前，有分析认为在新政调控下，房地产投资增速下降可能会对宏观经济平稳运行产生影响。

专家认为，从房地产实际开工量来看，正常年份的房地产开工量为每年500万套左右，最多的时候可以达到900万套，而今年仅保障性住房供应量就达500多万套，与往年的供应量相比有增无减。“开工数量并没有减少，那么对上下游各个产业的带动作用又怎么会下降呢！”中银国际首席经济学家曹远征认为，开工量的增减，是评价地产调控是否影响经济发展的关键性指标。

而且，近期国土部打击囤地、清理闲置土地的行动也将会使未来市场供应有所增加，进一步缓解房地产市场供需矛盾。

中国人民大学经济学院副院长刘元春在接受本报记者采访时说，打击囤地行为、清理闲置土地可以促使房地产商加快土地开发步伐，使得房地产市场供给能够持续放量，在短期内改变供小于求的局面。

“但是，打击囤地、清理闲置土地的力度如何最终还要看地方政府相关管理部门的决心。”杨少锋告诉记者，从客观上讲，地方政府并没有打击囤地的主动性。一方面，土地财政是地方政府的主要收入来源；另一方面，绝大多数的囤地都是地方政府默许的结果。

闲置土地是长期存在的一个难题，此次公布的2815宗只是冰山一角。据一位业内人士介绍，国土部此次公布的囤地名单并非国土部查处出来的，而是下发文件让各个省、市自己报上来的。这就出现有的地方报的多，有的地方一宗也没有。

杨少锋说，查处闲置土地一直都是国土部面临的一个工作难点。作为全国土地的宏观管理部门，一方面很难在全国范围内全面查处违规和闲置土地，另一方面土地执法又必须依赖于地方国土管理部门。“此次国土部通过‘晒’囤地和闲置土地名单，其实也是换个方法督促地方政府有所作为。”一位业内人士这样评价。