楼市调控僵局松动：政府将加大对存量供给疏导

　　自4月楼市新政以来，调控棋至中盘，变量迅速增加，房地产业进入敏感时刻。

　　最新的变量是一份国土部掌握的囤地“黑名单”意外曝光。8月2日，网易房产频道率先披露这份闲置名单，详细列出了省区市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。截至去年9月30日，全国闲置土地总计达1457宗，闲置面积达9772公顷，其中70%以上为住宅用地。

　　此前，国家统计局公布了2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况。截至今年6月末，全国商品房待售面积为1.92亿平方米，同比增长6.4%。其中，待售商品住宅为1.06亿平方米，同比增长0.2%。2009年年末，在待售商品住宅中，有5584万平方米待售期为1年－3年，508万平方米待售期为3年以上。

　　外界预料，清理闲置用地、降低商品房待售率和空置率在今后一段时间将成为舆论持续关注的热点，未来有关部门有望出台实质性措施，向市场发出打击囤积的信号。

　　寻找市场中和点

　　另一个正在酝酿发酵的变量是，去年供应的地块，有望在下半年形成一个供应高峰，加上开发商日渐增加的房屋库存，楼市降价压力与日俱增。

　　8月10日，地产板块的“招(商)、保(利)、万(科)、金(地)”相继公布半年业绩快报，上半年销售面积下滑成为共同特征，而四家巨头也不约而同判断称，下半年调控放松可能性不大，房价仍将下调。

　　当日，28家房企公布半年报，它们的经营性活动现金净流量合计为-448.56亿元，去年同期该数值为240亿元。28家企业中，20家企业的上述指标为负值，占比高达71%，表明现金流紧张已是行业普遍现象。同时，这28家已公布家底的房企中，存货的增长高达58%，存货数量达到一年来的新高。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹认为，去年此时楼市已经回暖，成交量和成交额放大，但房地产企业的前期指标都是低迷的。今年，所有房地产开发的前期指标高企，但成交量和成交金额都是下滑的，出现与去年完全相反的两种格局，这再次验证了房地产开发周期。

　　在她看来，下半年供应是非常充足的，会出现一个集中销售期，因为1月－6月，全国房地产开发投资增长速度在38.1%，新开工面积增长达67.9%，几乎都是历史的最高位。

　　这正是下半年楼市价量演进的主要看点，亦是看跌房价的主要依据。金地集团(7.33,0.50,7.32%)半年报称，下半年市场供应量上升将推动调整深化，房价进一步下跌将顺理成章。

　　倘若如此，抑制房价过快反弹的重任，有望从政策调控之手转移到市场供求决定因素，这会否成为此轮楼市调控功成身退之日？北京航空航天大学经济管理学院教授任若恩认为，目前只能大致判断，房地产调控政策不会轻易加码，但要松动也不容易。

　　对下一步房价走势，经济学家给出了各自的预测。渣打银行首席经济学家王志浩认为，房价下调10%－20%才会迎来政策“窗口期”。野村证券中国首席经济学家孙明春认为，房地产市场回调势在必行，未来12个－18个月全国平均房价下跌10%－20%，随后2011年下半年企稳回升。

　　接受《财经》记者采访时，任志强表示，目前住房销售量下降很大，未来楼市将呈现两极分化，一线城市销售与价格下降较大，二三线城市则会有所增长。“仅仅在一线城市有业务的房企，下半年会感受到更大的资金压力。”

　　任志强分析，房地产老项目不会降价，因为业主会闹事，而新开楼盘会调低开盘价。“事实上，开发商低价销售已经很普遍了，但是，由于没有一个起始点作参照，在统计上，这些降幅不好计算。”

　　任若恩认为，调控造成的楼市清淡和房价下跌效应，在下半年或明年年初才会逐步显现。但他同样拒绝预测具体的降幅，“想抄楼市的底，恐怕是最困难的。”他说。

　　谁推动调控放松

　　从全国来看，除个别城市有所松动，多数城市的房价依然高位振荡。

　　7月，全国70个大中城市房价同比上涨10.3%，环比略降1.2%。对于“百日新政”这份成绩单，市场评价迥异。乐观者认为，终于出现15个月以来的房价首降，而且房价重灾区的北(京)上(海)广(州)深(圳)，除北京环比持平，其余三地环比都出现下跌；悲观者则表示，房价下跌之势远未开始。

　　如今，经济减速迹象已愈加明显，这令楼市调控再度步入观望期。

　　“经济二次探底论”“楼市新政松绑论”等甚嚣尘上。8月12日，中国房地产协会副会长朱中一在海南博鳌房地产论坛上透露，受楼市成交萎缩影响，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。

　　此言一出，前一阶段因国土部、住建部、银监会三部委集体表态“楼市调控不松懈，各项政策严格执行”而略微止声的楼市新政讨论再起波澜。

　　人大财经委副主任委员贺铿接受《财经》记者采访时表示，房地产政策不能反复。2008年楼市调控已付出很大代价：一方面政府的公信力丧失；另一方面反弹形成更大泡沫。中国社会科学院研究生院教授樊纲更是直言，“不要拿房地产投资下降影响GDP来吓唬人。”

　　上半年宏观经济数据也支撑了部委调控“不松懈”的底气。8月11日，国家统计局公布1月－7月经济运行数据：在备受关注的房地产先行指标中，1月－7月房地产开发投资23865亿元，增长37.2%。在早先公布的上半年经济数据中，上半年全国GDP同比增长11.1%，虽然二季度增幅有所下滑，但GDP增速仍达到10.3%。

　　房地产调控会否放松，地方政府的态度也是一个关键变量。

　　近段时间以来，房企巨头看淡拿地已是行业一景。根据中原地产研究中心的监测，今年1月－6月十大龙头房企用于购地的金额依次为：262亿元、218亿元、169亿元、112亿元、89亿元、66亿元，平均每月递减20%左右，半年时间下来，购地金额更是锐减了75%左右。

　　土地市场降温最大的受害者，显然是深度依赖土地财政的地方政府。

　　社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，中央对房地产的调控和清理地方政府融资平台同时进行，考验着地方政府的容忍度，下一步应密切关注地方政府。

　　国家审计署新近公布的报告显示，有13个省融资平台的贷款余额超过该省财政总收入，有的高出两倍以上，有7个省、10个市和14个县，债务余额与当年可用财力相比超过100%，最高达364.77%。

　　这是地方政府之软肋，开发商对此心知肚明。“楼市如同癌细胞，明知道有问题，但是，如果非要把它割除，经济本身也会受到大的伤害。”高和投资董事长苏鑫对《财经》记者说，近来几个开发商私下聚会，对后期楼市政策走势的判断是，今年四季度，楼市调控一定会出现不同程度的政策松绑。

　　但对于这一判断，一些学者并不认同。国家行政学院决策咨询研究员王小广甚至提出，调控政策还不够严厉，接下来不应有所松动。

　　警惕又一轮供应不足

　　上半年的房地产调控令开发商对后市趋向谨慎，他们本能的动作之一，就是减少拿地，降低报价区间。秦虹指出，从6月开始，土地成交量出现明显下降，今年上半年土地成交的平均价格与2009年下半年相比下降了9%。

　　一线地产从业者感受最深的是，当房价还相当坚挺时，土地市场却率先趋冷。在北京、上海等一线城市，土地流标、流拍的个案已接连出现，即使成交的地块，其成交总价款、楼面价与溢价率，已经很难与4月调控前的热度相比。

　　任志强从1月-7月依然乐观的地产投资数据中已嗅出了危险的味道。他在接受《财经》记者采访时表示，通常楼市调控政策出台3个-6个月后才能陆续显现政策效果，首先会体现在股市层面，继而体现在开发商的投资层面。

　　任志强认为，在今年5月房地产固定投资快速增长中，大部分属于土地的购置，净投资没有增长，买地反映的只是一个企业早期的决策。

　　“政策的制定者们应该关注，地产公司在土地楼面以上的投资动向变化，仅仅买了一块土地，挖了个大坑，对后续市场供应并没有意义。从以往经验看，中国楼市的调控没有超过一年半的，地产有其周期，如果调控不重视这个周期，只能导致又一轮供不应求。”任志强说。

　　对此，中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，要想从根本上走出房地产调控的治乱循环，应当转变地产调控的目标：“供给推动”要优于“需求管制”；“制度建设”要优于“泡沫挤压”和“价格打压”。