专家称保障性住房不能弥补商品房投资下滑的缺口
http://www.sina.com.cn 2010年07月11日 23:00 新浪财经
　　新浪财经讯 7月11日消息，中国人民大学经济学院副院、中国人民大学经济研究所联席副所长刘元春在上海表示，即使2010年中国保障性住房建设投资得到全面落实，房地产投资依然会出现大幅度下滑。

　　刘元春进一步解释，因为保障性住房建设投资占总体房地产市场投资的比重太小，不足以弥补商品房投资下滑产生的缺口。

　　他是在今日举行的中国宏观经济(2010中期)报告发布会上作上述表示的。

　　据悉，在2009年保障性住房建设力度大力加强的环境下，经济适用房投资占房地产投资的比重3.1%，而住房投资和土地类投资占比分别为70.7%和21.3%。

　　刘元春认为，如果按照07-08年房地产调控的模式来推算，本次调控带来的投资下滑可能会达到10个点左右，其中住宅投资和土地类投资下降可能高达15%。“如果经济适用房投资要弥补该缺口，就需要增加4.5倍左右。但这种大幅度增长的可能是没有的。”

　　2010年1-5月经济适用房投资状况来看，其投资增速从2009年的17.3%下降到目前的2.4%，其占比从2009年的3.1%下降到目前的2.1%。

　　“在房地产市场下滑与政府收入下滑的环境中，2010年保障性住房的投入必定大打折扣，远逊于2009年的表现。”刘元春表示。

　　刘元春还提到，房地产供不应求的局面没有得到根本缓解前，房产新政不宜退出，但也不宜进一步出台更为严厉的政策。“更为严厉的政策指的就是房产税一类的政策。”他对新浪财经坦言。

　　数据显示，从2006年以来，住宅销售竣工比出现持续高位运行，平均水平达到1.4，销售面积大于竣工面积40%左右。“这是房地产价格推高、投机暴涨的最直接、最表面、但同时也是基本原因。

　　目前，我国竣工套数在2009年达到500万套和面积达到7.9亿平米，但是，城市新增人口以及存量入口对于住房需求的量超过该水平。

　　按照人民大学的测算，近年来城市新增家庭数量平均为450万，潜在住房需求在200-250万套，面积达到2-2.3亿平米，现在6.2亿城市存量入口，按照以往11年住房改善的速度。近年来的改善性住房需求平均在6亿平米左右。“因此，目前住房短缺在36%左右。”刘元春表示。

　　而未来5-7年内，人口结构及城市化进程的加速将使中国保持较高的城市住房需求；加上，中国收入的增长及资产结构的多样化也决定了未来对于不动产需求的强劲。“房地产供不应求的局面没有得到根本缓解前，房产新政不宜退出，但也不宜进一步出台更为严厉的政策。”

　　刘元春进一步提到，房地产新政已初见成效。但各种短期宏观经济政策和行政干预可能使房地产价格在短期偏离均衡价格，但难以从根本上改变上述趋势。而此次以“挤泡沫、打房价、遏投机”为目标的短期调控首先从目标设定上就有问题，同时在实施政策工具额选择上也存在严重缺陷。

　　他还提到，房地产调控的目标应当进行转变，不宜多元化。增加供给和制度间应当为核心。“由此供给推动要优于需求管制，制度建设要优于泡沫挤压和价格打压。政府不仅要落实廉租房的建设，同时还必须放松对于房地产开发投资的各种约束，房地产交易税各种制度性改革应该践行推动。”

　　对于此次调控，刘元春也提出了自己的建议。政府应当有一个房地产治理的中期视野，一方面通过制度建设改善房地产市场的价格形成机制；另一方面规范政府自身行为，通过廉租房的建设和其他宏观措施有效提供房地产市场的供给。

　　“利用宏观经济政策和民生政策分别解决面临的宏观调控问题和民生问题，好改变目前政府在调控中面临的两难困境。”刘元春表示。(金霞 发自上海)