促进房地产市场平稳健康发展

2009年第四季度以来，各地区、各有关部门认真落实中央关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效。为此，本刊记者约请住房和城乡建设部研究室主任冯俊、中共中央党校研究室副主任周天勇、中国社会科学院数量经济与技术经济研究所副所长何德旭、中国人民大学经济体制改革与发展研究院副院长黄泰岩，进行了比较深入的对话。

　　一

　　记者：自2009年下半年以来，中央相继采取措施加大房地产市场调控力度。12月14日，国务院召开常务会议专门研究促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，近日国务院办公厅又下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这对于进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳发展产生了积极影响。就这个问题想听听各位专家学者的意见。

　　冯俊：近日不少城市的房价上涨势头放缓，说明中央的调控措施开始见效。我们知道，住房是一种特殊商品，它既是人们赖以生活的必需品，又具有投资品的属性。从必需品角度看，住房直接关系到人民群众的日常生活。因此，防止房价过快上涨，保持房地产市场平稳健康发展，有利于满足居民住房消费需求，有利于推动经济平稳较快发展，有利于促进社会和谐与稳定，是政府取信于民的必然要求。我想，这是我们理解党和国家有关住房政策的一个重要基础。只有从这个基础出发，我们才能把握好调控的力度和节奏，既发挥市场机制的基础性作用，又使政府切实承担起保障人民群众基本住房的公共职责。

　　记者：需求是推动房价迅速上涨的主导性因素。特别是近年来，商品住房又成为一些家庭持有资产的重要形式，从而使住房的投资性需求迅速膨胀。当需求大大超过供给时，房价上涨就成为不可避免的事情。

　　冯俊：导致房价过快上涨的需求因素始终发挥着主导作用，其中包括一定比例的投资投机性需求，但我们也要高度重视供给因素。从供给角度分析，近年来经济适用房等保障性住房虽在增加，但相对于需求来讲还是较少。大部分居民的住房消费需求需要依靠市场满足。而商品房的开发要受土地资源、环境容量、基础设施承载能力以及产业发展水平等因素的制约。总体上看，受供求关系以及土地等因素影响，未来一定时期内城镇房价上涨的压力依然很大。

　　周天勇：住宅是一种资源性产品，是附着在土地上的建筑物。因此，土地的供给就成为刚性约束。自上世纪90年代起，我国城镇人口增长的速度不断加快，而城镇建成区的面积有限，这就形成了城镇住宅用地的缺口。若按2∶1的容积率计算，2009年城镇住宅用地的缺口大约在1550万亩左右，再加上可观的别墅用地等因素，城市化进程与住宅用地之间的缺口就会更大。从宏观层面看，两者间缺口越大，房价上涨的动力就越强。

　　记者：本来土地的供给就存在着缺口，再加上一些开发商在拿到地后并不马上开发，而是囤积居奇、待价而沽。更有甚者，则玩弄土地“空手道”。这些人名义上是开发商，其实是投机商，他们利用各种便利拿到土地，哄抬地价，然后转手倒卖。这就更加剧了供求之间的矛盾，成为推高房价的一个重要因素。

　　周天勇：针对开发商的囤地行为，国务院曾制定闲置土地处理办法，规定对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的，可征收土地出让金20%以下的土地闲置费；闲置两年以上不开发的土地，政府可无偿收回开发商的土地使用权。但是由于种种复杂因素，有关政策并未完全落实到位。在一些地方，一些人利用对住房建设用地的相对垄断，把握土地开发的节奏和时点，从而谋求最大利益。很明显，开发商因囤地而得到的巨额收入都要转移到房价之中。这样一来，房价怎能不高呢？

记者：商品房供给除了土地约束外，还需要信贷的支撑。不论是建房还是买房，资金量都是很大的，如果人们可以以较低的成本贷到款，那么住房开发与购买的欲望就会被成倍地激发出来。2009年房价的持续高涨，这是不是一个不可忽视的因素？

　　何德旭：货币因素可以看作是导致2009年房价快速上涨的短期因素。2009年，我国货币供给大幅增长，加之外部资金即“热钱”的流入，我国市场流动性很高，资金供给非常充裕。这些资金无非有三个去向：商品市场、证券市场和房地产市场。而我国商品市场一直处于相对稳定状态，价格没有出现大的变化。在这种情况下，过多的流动性必然大规模流向证券市场和房地产市场，因而成为短期内影响股价和房价走势的重要因素。从这个角度看，如果市场流动性增长过快，就会成为当前抑制房价上涨的障碍，需要引起高度重视。

　　二

　　记者：是的，如果市场流动性增长过快的局面长时间得不到改善，不仅会推动房地产等资产价格过快上涨，还会给经济发展全局带来不利的影响，特别是金融的系统性风险指数会迅速上升。

　　何德旭：值得注意的是，在商业银行的资产负债表中，房地产贷款的风险系数是50%，而个人其他信贷的风险系数是100%，房地产贷款对商业银行而言属于优质贷款。这意味着商业银行可以对房地产信贷计提较小的坏账准备。在这一背景下，如果违约大量出现，商业银行将面临资产缩水和风险计提严重不足的双重压力。商业银行在我国目前的金融体系中占居主导地位，如果商业银行出现问题，将产生系统性的风险。我们必须汲取这次国际金融危机的前车之鉴，采取综合措施，使信贷“闸门”发挥应有的积极作用。

记者：目前，有一种较为流行的说法，即房价上涨可以为居民带来财富效应，有利于提高居民的消费能力，有助于拉动内需，因而不应抑制房价的快速上涨，以避免对房地产业造成损害。从经济学理论看，房地产作为重要的投资品，资产价格上涨确实具有财富效应，但这种财富效应究竟有多少比例能够转化为消费需求，似乎还是一个问题。从普通家庭的反应来看，上述观点也与现实相悖。

　　黄泰岩：房价上涨仅对投资住房的人来说具有财富效应，至于这种财富效应能否带动消费却很难说。这是因为，对仅仅拥有一套住房的居民而言，房子是根本不可能用来出售的，也就是说房价上涨带来的财富增加只具有虚拟价值或账面价值。一般情况下，老百姓绝不可能因为这种抽象财富的增加而扩大消费。实际上，对于新购房的多数居民来说，房价上涨恰恰具有挤出消费的负效应。特别是年轻人，买房通常要动用父母的积蓄，许多人在买房后会成为“房奴”，为还月供而节衣缩食。对于拥有多套住房的居民而言，他们的确可以通过出售住房将房价上涨带来的财富转化为可支配性收入，但在房价过快上涨的情况下，这部分收入往往又用于房地产投资。这又会反过来推高房价。总之，在目前，房价过快上涨带来的消极效应大于积极效应。

　　周天勇：房价持续快速上涨直接影响到社会财富的再分配，导致人们收入差距的继续拉大，给经济发展全局带来的影响肯定是弊大于利。因为房价太高，有的居民彻底丧失了购买自有住房的希望；有的居民因购买住房而负债沉重，只能抑制其他方面的正常开支；有的人却可以持续通过房地产的投资获利，资产性收入急剧扩张。大家都知道，在这一场博弈中，投资获利的毕竟有限，大多数居民都不免陷入紧缩日常开支的境地，使整个社会有支付能力的购买力下降，导致国内需求的不振。

　　记者：房价相对居民收入上涨过快，还将影响到城乡统筹发展，而且是更长期、更严重的影响。这个问题是不是还没有引起人们的足够重视？

　　周天勇：就城乡关系而言，房价过快上涨将带来两个后果。一是浪费了土地资源。如果农村人口向城市转移时，因城镇房价太高而留不下，他们就只能在城乡之间进行两栖式流动。他们在农村继续保留的土地无法得到整理利用，这些土地与农民永久性转移到城镇所需的土地相比，要高出许多倍。二是直接影响到社会稳定。初高中毕业的农民进入城市和城镇工作，如果不能实现永久转移，将来又返回农村的主要是其中的老年人，从而使农村老龄化速度大大超过城市。特别是，经济欠发达的中西部地区是农村劳动力转移的主要区域，将来那里农村老人的赡养将成为一个社会问题。

三

　　记者：近期以来，中央及有关部委为遏制房价的过快增长，加大了宏观调控力度。最主要的体现就是前不久国务院召开的常务会议和国务院办公厅近日下发的《通知》。要落实这些政策措施，肯定有大量细致的工作要做。那么，当务之急是什么呢？

　　冯俊：从国务院常务会议精神和《通知》来看，防止房价过快上涨的主要手段体现在两方面，即在改善有效供给的同时抑制投资投机性需求。其中，要抓住4个关键环节。第一，继续推进保障性安居工程建设。长期以来，党中央、国务院十分关心低收入困难家庭的住房问题。2007年，国务院下发文件部署解决城镇低收入家庭的住房困难。2008年以来，中央将保障性安居工程纳入应对国际金融危机的重大举措，加大了资金和政策支持力度，保障性住房建设取得积极进展。今年，将继续大规模推进保障性安居工程建设，新建、改扩建（购置）各类保障性住房套（户）数比2009年增加1／3；同时，全面推进城市和国有工矿棚户区改造工程。第二，增加商品住房有效供给。我国人多地少，家家户户都住大房子是不可行的，住房建设和消费必须走集约化的道路，多供应中小户型、节能省地环保型的住房。同时，规范发展住房二级市场，盘活住房租赁市场。第三，严格执行二套房信贷政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。投资投机需求之所以旺盛，一方面是因为房价不断上涨而形成的获利空间大，另一方面是因为住房持有环节成本过低。应严格实施差别化住房税收政策，加快完善持有环节税收政策，压缩投资投机者的获利空间，促进居民形成合理、节约的住房消费观念。第四，加强风险防范和市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度，加大对捂盘惜售、违规销售、哄抬房价等行为的监督和查处力度。

　　记者：抑制房价过快上涨，看来必须多管齐下。一方面，政府要切实履行好市场监管者的职能，前瞻性地采取有效措施，防止房价过快上涨带来的金融风险；另一方面，还必须按照经济规律，充分发挥市场机制的作用。

　　何德旭：从信贷政策和措施来看，有关部门已经对房地产开发商土地购买的首付比例进行了调整，商业银行对居民第二套住房的首付比例和贷款利率也在收紧。银监会发布实施了《固定资产贷款管理暂行办法》等措施，要求贷款人加强对贷款的审核和管理，以确保信贷资金有效进入实体经济。在这个过程中，商业银行加强贷款的审慎管理是至关重要的。尤其是商业银行，要将合规性作为房地产贷款的先决条件，严禁向项目自有资本金不实和资本金不足的房地产开发企业发放贷款，并对个人贷款建立有效的全流程管理机制，从完善制度入手防范房地产信贷风险。

　　记者：由于收入差别的存在，客观上人们对住房的需求也存在差异，在政策制定过程中应充分考虑这一点。当前，亟须做好的一件事情，就是加大廉租房建设力度，保障廉租房供应，同时各地政府应切实整顿房屋租赁市场，使租赁市场成为调节住房价格的有效手段。

　　周天勇：出于中国人的传统心理，大部分城市居民还是希望拥有自己的住宅。在农村人口大量向城市转移阶段，租住的比例可能高一些，但是随着收入的提高和城市化的推进，购买住宅居住的比例似乎应当是越来越高。不过，从目前这样高的房价看，租房住要比买房住合算。只要根据房贷按揭利率、购房成本和当前房租进行一下简单的计算，就会明白这个道理。许多人之所以要买房，主要还是看中了住房的保值增值功能，这就是人们常说的预期作用。因此，只要政府在通过宏观调控降低人们这种预期的同时，以优惠政策鼓励大学毕业生等新进入的居民以租为主，这就会从需求方面缓解房价过快上涨的压力。

　　记者：除此以外，借鉴国际经验，在调控房价的过快上涨中，我们是否可以加大税收杠杆的调节力度，从而使房价预期重回理性？

　　黄泰岩：可以说，形成以物业税为主体的较为完善的税收体系，是抑制房价过快上涨的根本性措施。当然，在我国目前住房供不应求的情况下，抑制房价过快上涨的税收政策有将税费转移到购房者身上的可能，成为暂时推动房价上涨的因素，而从长期看，即使存在税收成本转嫁的可能性，但针对住房的税收必然对消费者的购房行为产生影响，从而迫使开发商做出供给调整，而不让问题发展到积重难返的地步。一旦建立起了较为完善的房地产税收体系，政府手中就会形成调控房地产市场和房价的多种政策工具，从而可以针对不同问题选择不同的税收组合。这样，政府就可以借助税收的杠杆效应对房地产市场进行有效调节。当房地产市场过热时，就适当提高税率；当房地产市场过冷时，适当降低税率，使房价始终保持在一个合理水平上。

　　记者：上述分析，使我们清醒地认识到：促进房地产市场平稳健康发展是一个复杂的系统工程，它要以社会经济持续快速发展、住房供给不断扩大为基础；要以科学引导与稳定人们的心理预期，使住宅的开发、投资与消费回归理性为条件；更要以各级政府、职能部门从广大人民的根本利益出发，综合运用经济的、法律的和必要的行政手段进行有力、有节、高效的宏观调控为保障。我们坚信，随着中央一系列政策措施日益落实到位，全体人民居有其所的愿望将逐步得以实现。