南方周末记者 王小乔

　　谁也不相信去年中国的房价涨幅仅仅是1.5%，但这恰恰是权威的国家统计局所提供的数据。由此而产生的疑问是，国家统计局、住建部系统、中介机构以及各类地产研究机构，他们的数据来源分别是哪里？他们的计算方法有何不同，为何会得出大相径庭的结论？

　　

　　(CFP/图)

　　当火爆的房地产市场遭遇温和的房价数据，被激起的只能是汹涌的民意。

　　一个月前，国家统计局如往年一样，公布了全国70个大中城市房屋销售价格指数，为101.5。媒体以“2009年房价上涨1.5%”为题广泛报道，质疑声潮立起。

　　不久，就有政协委员在提案中明确质疑，话题再度升温，隶属于统计局系统的代表委员两会期间一直被媒体穷追不舍。

　　国家统计局的反应算得上迅速。政协开幕当天，局长马建堂就表示，当前的数据采集方式、计算方法和公布方式，都需要改进，并公布了一份33页的调查方案。

　　隔了一天，又有五十多位开发商、地方统计局、中介机构被邀请到统计局座谈，马建堂甚至发了火，因为一位地方统计系统人员称“目前的统计体系是完美的，数据是真实可靠的”。

　　但是，数据公布一个月后，仍有经济学家汤敏在上周末的中国发展高层论坛上直言“不相信”。的确，官方解释有了，但公众的迷惑并没有削减太多。为什么一个计算方法的不同，就得出了与公众感受相去千里的结果？为什么开发商上报的数据就不真实了，这个不真实又在多大程度上影响了结果？最关键的是，如果不信统计局，又能相信谁？

　　中国房地产市场的统计数据之乱，已非新病，而是顽疾。2006年国家统计局公布的北京1、2月份房价指数是上涨7.3%，北京市建委的数据却是17.3%；2007年国家统计局说深圳5月份的房价环比仅上涨1%，但深圳市土地和房产交易中心的同一个数据却是22.86%。

　　今年年初，中国社科院的蓝皮书显示，2009年商品房价格上涨幅度在5%-10%之间，全国工商联房地产商会的RECIO工作室报告和国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌算出的数据都超过了20%，但最后公众等来了国家统计局的1.5%

　　国家统计局：只能看趋势？

　　对于惊人的“1.5%”，房地产业界的反应却没有公众那么大。“基本上每一年，统计局的数据都比普通老百姓感受到的低，我们已经习惯于只把它作为一个大趋势来看。”易居房地产研究院北方区域研究中心总监刘利勇说。易居房地产研究院是上海一家民间研究机构。

　　从2005年到2008年，国家统计局公布的70个大中城市年上涨率分别是8.4%、6.4%、8.2%，6.5%，从未突破过两位数，一直与公众感受不符。

　　作为一名房地产行业分析师，广发证券(54.99,-0.79,-1.42%)的赵强平时主要使用的数据来自于wind数据库，这是一个证券从业人员常用的全面数据库。赵强会根据经验从中挑选，统计局的数据反而不常出现在他的挑选范围之内。“但分析各个城市的趋势变化差距时会用，毕竟只有统计局有70个大中城市的数据。”

　　虽然习惯了“低”，不过这一次毕竟低得有点离谱。数据发布时，全国工商联房地产商会会长聂梅生刚从国外出差2个月回来，一开始也被吓了一跳。如果按照国家统计局的数据，2009年的全国房价涨幅甚至创下2002年以来的七年最低。

　　房地产商会下属的RECIO工作室在国家统计局之前发布了2009年房价报告，涨幅24%。有趣的是，24%与1.5%数出同源。

　　“我们只是一个研究工作室，并没有自己的数据收集团 队，全国的数据只能使用国家统计局的。”聂梅生解释说。他们的计算方法是用国家统计局发布的2009年全国商品房销售额除以销售面积，再与上一年相比。如果使用这种计算方法，那么2005年至今的房价涨幅则为 15%、9 6%、17%、-2%、24%。

　　这也是不少没有自己调研队伍的研究机构、专家做分析时更倾向于使用的数据和算法。

　　尽管刘利勇认为这个数据同样有问题，因为跟国家统计局一样，数据来源是开发商，可信度低。但至少这一串数字更符合公众感受——2007年暴涨、2008年趋跌、2009年再度暴涨。

　　住建部：只管局部不管全局

　　以开发商上报的数字作为数据来源，问题何在？“由于开发商的销售金额来源于财务部门，而统计节点与财务节点有时间差，统计节点前销售的房屋还来不及开发票，结果导致要么财务人员估报，要么干脆不统计，使数据偏低。”一位研究人员王旭东从实际操作中发现了开发商数据来源偏低的原因之一，写在了论文《房地产统计制度与方法研究》中。

　　正因为此，看大趋势之外，中介机构、证券分析师、开发商用得更多的还是各地建委公布的新房交易数据。这些数据是实打实的成交数据。

　　统计局的数据来源问题，并不是刚被揭开的秘密。早在2007年数据大打架引发争论时，已有媒体和专家指出，但直到这次风波，国家统计局才公开承认。

　　虽然有渠道看到可信度高的新房交易数据，但住建部始终没有发布过全国范围内的房价数据。要想算全国的，中介和研究机构只能先一个一个城市单独拿；有的城市甚至只能先一个一个项目的拿，再算城市的均价。因此，来自建委的数据，公众也只能看到散落的单个城市的。

　　根据国统字 [2007]10号文——《关于加强房地产统计和规范信息发布工作的通知》，全国7 0个城市房地产价格指数由国家发展改革委、国家统计局联合发布；建设部及各地建设主管部门发布商品房批准上市面积、累计可售面积、登记销售数据、二手房成交数据，房屋租赁等。一言以蔽之，住建部不能发布全国房价信息。

　　国家统计局召集座谈会时，SOHO中国董事长潘石屹很直接地说：国家统计局应该使用各地建委的房屋交易数据，而不是依靠开发商自行上报。很多参会人员表示认同。

　　遗憾的是，这些实打实的成交数据，一样带来了数据困扰。刘利勇告诉南方周末记者，虽然绝大多数城市已经建立了网上备案系统，但现在能公开查询的只有三十多个城市。最要命的是，各地的指标名称和内涵也不一样。比如，有的叫“成交价格”，有的就是“签约价格”；有的“住宅成交价格”包括了经济适用房，有的则不包括。

　　易居研究院因此也自行建立了一支国内最大的两百余人的调查队伍，一个楼盘一个楼盘地查证。综合各地建委网上公布的交易数据和自己的全样本数据库体系，向业内提供数据支持。不过目前也只覆盖了三十多个大中城市。

　　随着房地产市场的发展，建委新房成交数据的价值也在某些城市减弱。世华地产市场研究中心总监肖小平就认为深圳一手房价格信息的可参考意义不如其它城市。“深圳目前的新盘数量已经很少，算平均价格每月的波动很大。比如，某个月新开的高档楼盘比较多，就会一下子抬升价格。”

　　中介：各建各的数据库

　　被业界普遍认可的各地建委的数据，仍然在二手房方面存在缺憾。“首先是因为签约和上网的时间差。买卖双方签订购房合同后，快则半个月，慢则几个月才去建设部门登记。反映的价格变化不准确。”肖小平告诉记者。

　　另一个更为隐秘的原因，则是买卖双方为了避税需要，会人为地报低成交价格，按照“地区指导价”上报。虚报的比例究竟有多大，目前尚没有官方统计，但也绝非个例，本报2007年发表的《揭秘地产中介灰幕》一文曾详细报道这种现象。

　　“所以看二手房时，成交量用建设部门的，但成交价格就更多地参考自己公司的数据库。”包括肖小平所在的世华地产在内的众多中介公司，都有自家成交的二手房的数据库，是第一手的真实资料。

　　在一个城市里，市场份额越大的中介公司，数据就越接近该城市的二手房均价。“但很少有一家品牌中介公司在一个城市的份额超过15%。二手房数据散落在各家中介公司手里，没有一个统一的出口，价格水分很大。”刘利勇对此很忧心。

　　多如牛毛的中介公司，有的专攻高端商用物业，如戴德梁行等五大行；有的覆盖中高端住宅，如中原地产；有的在某个城市深入扎根。但谁也不敢说，自己的价格就是最准确最全面的。

　　甚至有公司另辟蹊径，借用搜索技术。阿里巴巴前CTO吴炯等互联网高管2006年创办“房价网”，从网上抓取海量信息，再以人工核查、与中介机构合作等方法修正，目前在四十多个城市实现了输入一套房的基本信息，网站就会给出当下的市场估价。网站也借着海量信息，每月发布几个大城市的房价趋势报告。

　　各地建委同样发现了二手房交易价格的问题，据一位不愿意透露姓名的业内人士介绍，深圳国土房屋管理局近两年来也持续从部分中介公司拿二手房交易数据，以作参考综合。

　　计算方法之谜

　　国家统计局既有数据来源问题，又是不同的计算方法，算出来的数据有差别在所难免。但仍让人疑惑不解的是，即便扣除了数据来源影响，究竟是什么样的计算方法，导致数据之差能高达两位数？

　　综合国家统计局的官方解释和33页的调查报告，他们是按照“同质可比原则”选取样本，然后一级级用“固定权数加权平均法”算出来的指数。“同质可比”原则，就是尽可能选取“区域、套型、周围环境”等特征相同的房子进行对比计算。

　　刘洪玉教授带领的清华大学房地产研究院2006年接下了住建部的一个研究课题——“城市住宅价格指数编制方案与试点应用研究”。第一步就是研究各国采用的房地产价格指数计算办法。在他们公开发表的一份研究成果中，列出了三大类房价统计方法：简单平均法、样本匹配法、特征价格法。

　　“特征价格法是目前国际公认的最科学的房价统计方法。”刘洪玉教授简单介绍了特征价格法的核心，是给住房的各种特征赋予“隐性价格”，再代入一系列复杂的公式中计算，目的是真正剔除特征对房价的影响。美、英、法、德、芬兰等国，采用的都是此法。

　　而第二种样本匹配法，也考虑了“同质”的问题，但计算方法仍是加权平均，他们觉得好过“平均价格法”，但仍是“准特征价格法”，不能直接应用于住房价格指数编制。

　　刘洪玉表示并不了解统计局的计算方法，不予置评。但结合他们的论文和统计局的调查报告，可以看出“样本匹配法”与统计局的方法基本一致。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰副教授也承担了一个类似的国家自然科学基金课题，以上海的房价做案例研究房地产价格指数的编制，用的也是特征价格法。

　　按照陈杰的经验，剔除了住房特征的计算方法，的确会比平均价格法更平滑一些、低一些。但陈杰不明白的是，即使是不同的计算方法，他用特征法算，跟平均法差距最大时也没过10%，难以理解统计局的会差了20%。

　　中国人民大学经济学院老师孙文凯也觉得这几乎算是个“谜”。“统计局的编制方法还算科学，如果能找到‘同质可比数据’的话，现在看来只能说是数据问题，还有加入了经济适用房的因素。”

　　不过，如果统计局公布的是2009年12月份的价格指数——7.8%——谜团可能会没那么大。

　　但统计局偏偏把12个月的指数进行了简单算术平均。2009年前跌后涨，前5个月是负值，后7个月是正值，正负相抵再除以12，得出了1.5%。

　　“月度中和完全没意义，不知道要干什么。年底的价格更能反映全年变动。”陈杰直言不讳。孙文凯也认为这种算法没有实际意义和理论基础。

　　马建堂局长倒是对此作了解释——这种算法有利于衡量全年的平均变动和计算年度增加值，但的确把每个月的变动拉平，全年平均数字容易与社会公众当下的感受不一致。如果发布年末月度同比价格指数，更能为公众所接受。

　　但是，这样一种“没有意义”、“与实际感受相去甚远”的算法，为什么多年来一直沿用？统计局表示要做改进，如今进展如何？上周二，南方周末记者就以上问题向国家统计局发去采访函，但截至发稿，仍未得到回复。