土地制度改革最关键的是要激励地方政府，放弃地方财政，其中一方面就是允许小产权房合法化。

前7月，全国土地成交价款3836亿元，同比下降16.9%。单从7月来看，土地成交价款395亿元，环比下降51.9%。近日，芝加哥大学经济系博士、中国人民大学经济学院教授陶然接受媒体采访时表示，房地产价格甚至土地出让价格、住宅用地土地出让价格的下降就构成了现在土地制度改革的一个好时机，土地制度改革最关键的是要激励地方政府，放弃地方财政，必须同时给他寻找新的财政来源，陶然指出，其中一方面就是允许小产权房合法化。
　　从本世纪初到现在，土地财政为地方政府贡献了非常多的预算外收入，也促进了中国经济的发展，但是到了现在出现了这么大的房地产泡沫，出现了我们国家用地结构的失衡，陶然指出，这个局面已经不可持续了，从土地财政里面获得的收入也会越来越少，与其继续搞土地财政，不如放开集体建设用地入市，然后政府允许本地农民合法的为外来农民工盖房子，政府从中征税，这个比征地拆迁再出让的方法好得多，所以现在就是土地制度需要有一个比较巨大改革的时候。实际不改革的危险会非常大，如果不改革，我们国家的房地产泡沫再进一步膨胀下去，真的会导致系统性的金融危机和经济危机。这个问题不光是经济问题甚至可能会成为一个社会和政治的问题。
　　目前地方政府预算外收入相当一块来自于土地出让金，去年我国土地出让金大概3万亿，这3万亿，土地出让金的政府利润大概有30%左右，因为在我们国家目前土地出让一半以上是工业用地，工业用地一般是亏本出让的，只有30%-40%的土地是商业住宅用地，这是赚钱的，剩下的还有10%-20%是所谓的公益用地比如道路、交通、基础设施，政府赚钱的大概只有30%-40%是商业用地，所以我们国家大概3万亿的土地出让收入，地方政府能获得的纯收入大概不到1万亿甚至八九千亿，以后如果房地产泡沫房价开始下降或者经济增长速度下降，这个收益还会进一步减少。
　　正是因为这样，所以到了土地财政必须要进行改革的时候，而房地产价格甚至土地出让价格、住宅用地土地出让价格的下降就构成了现在土地制度改革的一个好时机，土地制度改革最关键的是要激励地方政府，放弃地方财政，必须同时给他寻找新的财政来源，新的财政来源我认为可以有两个方面，一方面就是当我们允许小产权房合法化，允许城中村和城郊村的集体建设用地进入这个市场，直接进入一级市场，允许农民自主开发自己的土地或者允许农民直接和开发商进行合作开发的时候，政府可以在中间抽取物业税或者土地增值税这些税收，这些税收可以构成地方政府长期税收来源，一定程度上弥补地方政府因为放弃土地财政所造成的损失，同时这样的集体建设用地入市，能够带来建筑业和房地产业及相关联产业的大发展，这是可以给地方政府创造非常高的税收的。
如果到珠三角做一个调查，你会发现我们农民盖的很多房子在目前体制下相当一部分是非法的，即使是非法的，农民还是当成自己的财产，这个房子盖得非常结实，很多人也讲城中村和城郊村的基础设施非常差，道路狭窄，容易发生火灾，但是你发现道路确实非常狭窄，但是很少发生火灾，而且农民盖的房子，建筑非常坚固，因为农民是自己盖的，当成自己的财产，道路很狭窄，但是几乎从来没有发生火灾，因为他们自己雇人打扫卫生，治安也没有那么差，因为他们自己有积极性保护自己的产权，即使是非法的，农民也有积极性。　
他们也有各种安全检查，确保火灾不再发生，所以你并没有发现城中村和小产权房里面的火灾很厉害或者建筑质量非常差，当然道路狭窄确实存在，之所以道路很狭窄就是因为村民盖的房子是非法的，如果我们现在允许农民合法盖房子，农民绝对不会一家一户独栋的盖，会合作起来盖，让道路足够宽，因为只有有比较好的基础设施，这个地段的价值才会最大化。之所以盖成现在这个样子，就是因为它是非法的，如果政府合法化，允许农民盖房子，很多农民会合作起来一起来盖公寓楼，不会一家一户独栋盖而且间距很窄。　
我们现在说小产权房合法化或者农民可以在自己的土地上合法盖房子，农民一定会合作起来盖比较好的公寓楼，基础设施也比较完善，因为这时候对他的利益是最大的。
关于小产权房，虽然非正式产权，如何认定的问题，比如你在珠三角地区会发现，虽然是非法的，但是农民很清楚哪一块土地、哪一块房产是他的，即使有争议的地方，农民最后经过协商也可以解决掉，所以这不是一个很大的问题。 对中国来说也是这样的情况，如果政府允许城中村和城市郊区的农民合法的给外来流动人口盖房子，未来中国的经济增长从房地产发展方面还有非常大的前景，这也是解决中国现在经济增长下滑的一个最关键的步骤，它不仅通过激励人们因为有自己的产权去发展经济，而且还可以让现在上亿的流动人口带着他们的家庭成员。